¿Cómo debes hacer el cambio de local a vivienda?
Seguramente te habrás percatado que cada vez son más los que deciden convertir sus locales comerciales en viviendas para alquilarlas o venderlas.
Una iniciativa surgida entre la escasez de vivienda residencial, la moda de los pisos turísticos y el auge del comercio electrónico, que ha renovado la visión de muchos propietarios sobre que hacer con sus locales comerciales vacíos. Incluso hay inversores que se han especializado en la compra de locales comerciales para convertirlos en un piso o un loft, ya sea para alquilarlo por temporadas o con contratos de larga duración.
Por supuesto, como con cualquier otro trámite, no se trata de un procedimiento legal simple, ya que hay que seguir y cumplir con una normativa, realizar una reforma integral adecuada y, sobre todo, que sea un espacio habitable. ¿Tienes dudas sobre el proceso? ¡Te las aclaramos!
¿Se puede convertir un local en una vivienda?
Una respuesta fácil de responder: claro que se puede, pero hay que tener una cosa bien clara: no todos los locales son aptos.
Para que se produzca dicho cambio, previamente se debe conseguir la autorización de la administración pública competente, para cambiar el local de un espacio para regentar una actividad económica a una vivienda. Un proceso que puede traer más de un quebradero de cabeza, pero, ¿por qué vale la pena invertir en él?
– El metro cuadrado de un local comercial a reformar suele ser sustancialmente más barato que el de una vivienda en la misma zona.
– Los locales suelen ofrecer techos altos, plantas diáfanas y distribuciones que permiten proyectar viviendas de estilo industrial, lofts vanguardistas o espacios con patios interiores muy cotizados.
– Al encontrarse normalmente a pie de calle, son perfectos para crear viviendas accesibles para personas con movilidad reducida o de avanzada edad, eliminando barreras arquitectónicas como escaleras o ascensores estrechos.
Ahora bien, no basta con contratar a una empresa de reformas en Barcelona o la localidad en la que residas, ya que una vivienda no se convierte en una como tal cuando te mudas. Es el Ayuntamiento quién debe otorgar la cédula de habitabilidad o la licencia de primera ocupación, requisitos que si no posees, no podrás alquilar o vender esa vivienda.
¿Cuál es la normativa para el cambio de uso de local a vivienda?
Aunque cada Ayuntamiento tiene la última palabra a través de sus Planes Generales de Ordenación Urbana (PGOU), existe un marco normativo general en toda España que regula los criterios constructivos mínimos que debe cumplir cualquier edificación destinada a uso residencial. La legislación estatal básica se apoya en la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE) y, fundamentalmente, en el Código Técnico de la Edificación (CTE).
Para que lo entiendas: El CTE es el conjunto de normativas que garantiza que cualquier vivienda construida o reformada en territorio nacional sea segura, salubre y eficiente energéticamente. Cuando transformas un local, a ojos de la ley estás realizando una obra de cambio de uso con alteración de la edificación, lo que significa que el espacio resultante debe cumplir exactamente las mismas exigencias técnicas que un piso de obra nueva.
Asimismo, otra ley general que afecta a todo el territorio es la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Esta normativa regula la convivencia en los edificios de pisos. Aunque un local cumpla con todas las normativas del Ayuntamiento, si los estatutos de la comunidad de propietarios del edificio prohíben expresamente la subdivisión de locales o el cambio de uso comercial a residencial, el proyecto podría quedar paralizado legalmente.
¿Qué requisitos debe cumplir un local para poder convertirlo en vivienda?
Antes hemos mencionado que no todos los locales comerciales pueden convertirse en vivienda, ¿lo recuerdas? Bien, esto se debe a que debe cumplir con una serie de requisitos, como:
Superficie mínima y condiciones de habitabilidad
Cada Comunidad Autónoma y Ayuntamiento estipula unos mínimos de habitabilidad indispensables, pero por norma general se exigen los siguientes parámetros:
Superficie mínima
Aunque esto puede variar según cada comunidad, el espacio debe tener un metraje mínimo para que sea considerado como una vivienda unifamiliar o un estudio. En Madrid, por ejemplo. El mínimo es de 40 m2 útiles, mientras que en Cataluña es de 36 m2.
Altura de los techos
La distancia entre el suelo y el techo terminado debe ser de un mínimo de 2,50 metros en la mayor parte de la superficie útil de la vivienda (pudiendo bajar a 2,20 metros en zonas de paso, pasillos y cuartos de baño).
Tamaño mínimo de las habitaciones
La normativa define cuánto debe medir, como mínimo, el dormitorio principal, el baño y la cocina, impidiendo que se distribuyan espacios excesivamente angostos.
Normativas urbanísticas de la zona
El local debe estar ubicado en un suelo cuya calificación urbanística admita el uso residencial. Existen zonas exclusivamente industriales o comerciales donde la ley prohíbe taxativamente la construcción de viviendas.
Otro factor crítico es la densidad de viviendas, pues las normativas municipales asignan un número máximo de viviendas por hectárea o por edificio en función del tamaño del solar. Si el edificio donde se encuentra el local ya ha alcanzado el límite máximo de viviendas permitidas en su planeamiento, el ayuntamiento no permitirá registrar una más, aunque el local cumpla con todo lo demás.
Certificados y exigencias del Código Técnico de Edificación (CTE)
El proyecto de reforma arquitectónica debe justificar rigurosamente el cumplimiento de las exigencias básicas del CTE, estructuradas en los siguientes conceptos:
Seguridad estructural
Se debe certificar que las obras interiores como la creación de un altillo no comprometen la estabilidad del edificio ni sobrecargan los elementos estructurales existentes.
Medidas y seguridad en caso de incendio
La vivienda debe contar con vías de evacuación seguras y materiales que retrasen la propagación del fuego. Si el local tiene una sola salida a la calle, se deben garantizar distancias máximas de evacuación y sistemas de contención hacia el resto del edificio de vecinos.
Accesibilidad a la vivienda
El acceso desde la calle a la vivienda debe cumplir unas dimensiones mínimas. El diseño interior debe evitar desniveles peligrosos sin señalizar y garantizar que el espacio sea lo más accesible posible.
Ahorro energético
Las antiguas paredes de los locales comerciales suelen carecer de aislamiento. El proyecto de reforma debe incorporar aislamientos térmicos en trasdosados y techos, así como ventanas de doble o triple acristalamiento con rotura de puente térmico para cumplir con los estándares actuales de eficiencia energética y reducir la demanda de climatización.
Aislamiento acústico
Será necesario que haya un buen aislamiento acústico para evitar los ruidos de la calle y el interno, como las vibraciones del ascensor o los ruidos de los vecinos contigua.
Ventilación e iluminación
Se exige que la superficie acristalada de ventilación sea, como mínimo, un 8% o 10% de la superficie útil de la estancia, y la de iluminación natural, al menos un 12%. ¿Y esto que significa? Las ventanas que deben dar a la calle o al patio de luces.
Los baños son las únicas estancias que pueden carecer de ventana, siempre que se instale un sistema de extracción mecánica forzada de aire hacia el tejado del edificio.
¿Cuáles son los pasos para cambiar un local a vivienda?
La reconversión de un local es un proceso burocrático y técnico de fondo. Para completarlo con éxito y evitar sorpresas desagradables o inversiones fallidas, se deben seguir minuciosamente estas fases:
Estudio de viabilidad técnica
Antes de comprar el local o entregar una señal, es obligatorio contratar a un arquitecto o arquitecto técnico para que realice un estudio de viabilidad. Este profesional analizará las ordenanzas municipales, medirá las luces, comprobará la viabilidad de los desagües y solicitará al Ayuntamiento el Certificado de Compatibilidad Urbanística. Este paso previo es el que te asegura, antes de gastar un solo euro en obras, que el cambio de uso es viable legalmente.
Proyecto arquitectónico de cambio de uso
Una vez confirmada la viabilidad, el arquitecto redactará el proyecto técnico de ejecución.
En este documento se plasman los planos actuales, los planos de la futura distribución de la vivienda, la memoria de materiales que justifique el cumplimiento del CTE y las instalaciones de fontanería, electricidad y telecomunicaciones necesarias.
Este proyecto debe presentarse visado por el Colegio Oficial de Arquitectos correspondiente.
Tramitación de licencias municipales
Con el proyecto visado, se acude al departamento de urbanismo del Ayuntamiento para solicitar la Licencia de Obras y la Licencia de Cambio de Uso.
En este punto del proceso se deben abonar las tasas municipales de examen de expediente y el impuesto de construcciones (ICIO). El Ayuntamiento revisará el proyecto al detalle y, tras su aprobación, otorgará el permiso legal para iniciar las obras.
Realización de la obra de adaptación
Con las licencias aprobadas en mano, se puede proceder a contratar a la empresa constructora para ejecutar la reforma integral. Se sustituirán los escaparates por fachadas seguras con ventanas habitables, se levantarán los tabiques, se creará la cocina, el baño adaptado y se renovarán por completo las redes de agua y luz. Al finalizar la reforma, el arquitecto director de la obra emitirá el Certificado Final de Obra (CFO).
Inspección, cédula e inscripción en el Registro de la Propiedad
Con el Certificado Final de Obra, se solicita al Ayuntamiento la Licencia de Primera Ocupación.
En muchos casos, los técnicos municipales acudirán físicamente al inmueble para realizar una inspección y comprobar que lo construido se ajusta exactamente al proyecto aprobado.
Una vez obtenida la licencia o la Cédula de Habitabilidad, los últimos pasos son de carácter administrativo:
- Se acude a un notario para otorgar la escritura pública de cambio de uso del inmueble.
- Se inscriben las nuevas escrituras en el Registro de la Propiedad para que el inmueble deje de figurar como «local comercial» y pase a registrarse oficialmente como «vivienda».
- Se notifica al catastro la alteración del inmueble para actualizar su valor y el correspondiente pago del IBI residencial.
¿Cuál es el coste por el cambio de uso de local a vivienda?
Calcular el coste total de una operación de este calibre requiere dividir el presupuesto en tres grandes bloques claramente diferenciados: los honorarios técnicos y licencias, el coste puro de la obra de reforma integral y los gastos notariales y registrales.
Vamos a verlo con un ejemplo, supongamos que quieres habilitar un local de 60 a 70 m2. En este caso, el coste total, contando los honorarios del arquitecto, las tasas municipales, licencias, la obra y las escrituras pueden tener un coste entre 42.000 a 69.000 euros. Por supuesto, esto es solo una estimación, ya que los costes pueden variar según el municipio, tenlo en cuenta.